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Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les règles ?

La création d'ouverture dans votre maison (fenêtre, porte ou baie vitrée) ou d'aménagement extérieur (balcon, terrasse, véranda, escalier extérieur) peut entrainer une vue dans le jardin ou dans certaines pièces de la maison de votre voisin. Vous devez alors respecter des règles de distance vis-à-vis des limites de propriété avec votre voisin. En général, vous devez aussi obtenir une autorisation d'urbanisme1.

⚠️ Attention Si vous réalisez vos travaux dans un immeuble en copropriété, vous devez avoir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de les entreprendre. Cette autorisation est accordée par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Connaître les règles de distance​

Les règles de distance varient en fonction du type de travaux:

Ouverture avec vue​

Les règles de distance varient en fonction du type de vues:

Vue droite (ou directe)​

Si l'ouverture vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intérieur de la maison sans avoir à vous pencher, on parle d'une vue droite.

Dans ce cas, une distance de 1,9 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin.

Vue oblique (ou indirecte)​

Si l'ouverture vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant à l'extérieur (accès visuel indirect), on parle de vue oblique.

Dans ce cas, une distance de 0,6 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture créée et la limite du terrain voisin.

Ouverture sans vue​

Les règles de distance varient en fonction du type d'ouverture:

Ouverture translucide sur voisinage​

Vous pouvez aménager des jours de souffrance, c'est-à-dire des fenêtres laissant uniquement passer la lumière sans permettre de voir chez votre voisin. Vous pouvez aussi placer des parois en briques de verre.

Jours de souffrance​

Les jours de souffrance, doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide, garni d'un treillis de fer.

De plus, ils doivent être placés à:

  • 2,6 mètres au-dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussée
  • 1,9 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Leur dimension n'est pas réglementée.

Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

Parois en briques de verre​

Les parois en briques de verre sont des parties de mur. Ces parois sont fixes, c’est-à-dire sans châssis ouvrant. Elles ne laissent passer que la lumière sans permettre de voir chez votre voisin.

Leur dimension n'est pas réglementée. Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

Ouverture transparente sans vue sur le voisinage​

Si l'ouverture ne laisse aucune place à une vue sur le terrain voisin, les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

💡 Exemple Une fenêtre qui donne sur un mur, un toit fermé ou sur le ciel.

Aménagement créant une vue​

Vous réalisez des aménagements (balcons, terrasses, vérandas, escaliers extérieurs) qui créent des vues sur les propriétés voisines. Vous devez respecter certaines règles de distance vis-à-vis de la limite de propriété avec le terrain voisin.

Ces règles s'appliquent aussi aux toit-terrasses lorsqu'ils sont accessibles et aux élévations de terrain qui permettent de voir sur la propriété de votre voisin. Elles varient en fonction du type de vues:

Vue droite (ou directe)​

Si l'aménagement vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intérieur de votre construction sans avoir à vous pencher, on parle d'une vue droite.

Dans ce cas, une distance de 1,9 mètre doit être respectée entre l'extrémité de l'aménagement et la limite du terrain voisin.

Attention, le PLU2 de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

📍 Mairie

Vue oblique (ou indirecte)​

Si l'aménagement vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant à l'extérieur (accès visuel indirect), on parle de vue oblique.

Dans ce cas, une distance de 0,6 mètre doit être respectée entre l'extrémité de l'aménagement et la limite du terrain voisin.

Attention, le PLU2 de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

📍 Mairie

⚠️ Attention Si vous ne respectez pas les règles de distance lorsque vous créez des vues chez votre voisin, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut vous obliger à rendre les ouvertures translucides ou à démolir les aménagements. Le juge peut aussi vous condamner à l'indemniser pour le préjudice causé.

Demander une autorisation d'urbanisme​

Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend des travaux à réaliser, une ouverture (porte, fenêtre, jour de souffrance,...) ou un aménagement extérieur (balcon, terrasse, véranda, escalier extérieur,...).

Création d'ouverture​

La demande d'autorisation d'urbanisme est différente si vos travaux s'accompagnent d'un changement de destination de tout ou partie du bâtiment, en transformant par exemple un commerce en habitation.

Cas général​

En créant une ouverture, vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment. Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.

Changement de destination​

Si vos travaux modifient la structure porteuse ou la façade du bâtiment et vous changez sa destination, vous devez demander un permis de construire en mairie.

Création d'aménagement extérieur​

En fonction de l'emprise au sol3 de votre projet et de la zone dans laquelle il se situe (zone urbaine d'un PLU2 ou sites protégés4), vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire auprès de votre mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de la zone dans laquelle se situe votre projet.

Dans une zone urbaine d'un PLU​

Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l' emprise au sol3 de l'aménagement.

Emprise au sol inférieure de 40 m² ou moins​

Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).

ℹ️ À savoir Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

Emprise au sol de plus de 40 m²​

Votre projet est soumis à permis de construire.

ℹ️ À savoir Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

En dehors d'une zone urbaine d'un PLU​

Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l' emprise au sol3 de votre projet.

Emprise au sol de 20 m² ou moins​

Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).

ℹ️ À savoir Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

Emprise au sol de plus de 20 m²​

Votre projet est soumis à permis de construire.

ℹ️ À savoir Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, sauf lorsqu'ils sont implantés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.

Sites protégés​

Dans un site protégé, le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l'emprise au sol de votre projet:

Emprise au sol de 20 m² ou moins​

Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).

Emprise au sol de plus de 20 m²​

Votre projet est soumis à permis de construire.

⚠️ Attention Si vous créez des ouvertures (fenêtres et portes) ou des aménagements extérieurs (balcons, terrasses ou escaliers extérieurs) sans autorisation d'urbanisme, vous pouvez être condamné par le juge administratif à payer une amende comprise entre 1 200 € et 300 000 €.

En cas de récidive, vous pouvez être condamné en plus à une peine d'emprisonnement de 6 mois.

Afficher l'autorisation d'urbanisme​

Si vous avez obtenu une autorisation d'urbanisme1, vous devez l'afficher sur le terrain dès la notification5 de l' arrêté6 .

En l'absence de notification de la mairie dans le délai d'instruction imparti, vous bénéficiez d'une autorisation tacite. Dans ce cas, vous devez afficher le récépissé de dépôt du dossier dès la fin de ce délai.

**** L'affichage doit rester en place pendant toute la durée du chantier et être visible de l'extérieur. Les renseignements figurant sur votre panneau d'affichage doivent être lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.

Durant 2 mois à partir du 1erjour d'affichage sur le terrain, un tiers7 peut contester l'autorisation qui vous a été accordée. Il fait alors un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l'autorisation. Il peut aussi décider de saisir le juge administratif pour demander l'annulation de l'autorisation d'urbanisme.

Déclarer l'achèvement des travaux​

Quand vous avez terminé vos travaux, vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Le mode de transmission de votre DAACT diffère selon que vous êtes en province ou à Paris:

Cas général​

Vous devez déposer votre dossier de DAACT en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR8
  • En main propre.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir votre dossier de demande de DAACT sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande de DAACT au moyen d'un formulaire:

Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

Ministère chargé de l'urbanisme

Permet de déclarer l'achèvement de ses travaux ainsi que leur conformité par rapport à l'autorisation accordée.

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier de DAACT au Basu9 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Déclarer les travaux aux impôts​

Impôts fonciers​

Vos travaux peuvent avoir une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Taxe d'aménagement​

La création d'ouvertures (fenêtres, portes ou jours de souffrance) ou d'aménagements extérieurs (balcons, terrasses, escaliers extérieurs) ne sont pas soumis au paiement de la taxe d'aménagement.

La construction d'une véranda de plus de 5 m²de surface de plancher est soumis au paiement de la taxe d'aménagement. Vous déclarez à partir de votre espace sécurisé sur le site des impôts les éléments nécessaires au calcul de la taxe d'aménagement dans un délai de 90 jours après l'achèvement de vos travaux au sens fiscal.

ℹ️ À savoir Les travaux sont considérés comme achevés au sens fiscal, dès que leur état d’avancement permet une utilisation effective de la construction, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieur à effectuer.

Textes de référence​

Voir aussi​

Qui peut m'aider ?​

  • Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
  • Maison de justice et du droit
  • Mairie
  • Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Questions-Réponses liées​

Footnotes​

  1. Autorisation d'urbanisme: Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable) ↩ ↩2

  2. PLU: Plan local d'urbanisme ↩ ↩2 ↩3

  3. Emprise au sol d'une construction: Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple: marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ↩ ↩2 ↩3

  4. Secteurs protégés: Sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, cœur des parcs nationaux ou futur parc national ↩

  5. Notification: Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne ↩

  6. Arrêté: Décision écrite d'une autorité administrative ↩

  7. Tiers (urbanisme): Toute personne ayant un intérêt à agir telle qu’un voisin, un mandataire, une association ou un syndicat de copropriétaires ↩

  8. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩

  9. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩