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Quelles précautions prendre avant l'achat d'un terrain situé dans un lotissement ?

Avant l'achat d'un terrain situé dans un lotissement1, il est recommandé de vérifier ses caractéristiques (constructibilité, viabilisation2, délimitation). Vous devez aussi vous assurer que le lotissement a bien été autorisé par une autorisation d'urbanisme3. Nous vous présentons les précautions à prendre.

Vérifier les caractéristiques du terrain en lotissement​

Vous devez vous assurer que le terrain vendu remplit les 3 caractéristiques suivantes:

  • Terrain constructible4 en consultant le PLU5 et l'étude de sol (ou en faisant une demande de certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie)
  • Terrain viabilisé2 en vous rendant sur place pour constater les installations visibles à proximité ou en faisant une demande de certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie
  • Terrain délimité par un bornage en demandant le procès-verbal de bornage au lotisseur ou au service de publicité foncière du centre des impôts.

ℹ️ À savoir Si vous n'avez pas effectué ces vérifications avant l'achat et que vous constatez que la parcelle est inconstructible ou n'est pas viabilisée ou délimitée, vous pouvez exercer un recours devant le tribunal judiciaire pour demander la nullité de la vente. L'avocat est obligatoire.

📍 Tribunal judiciaire

Savoir si le lotisseur a obtenu une autorisation d'urbanisme​

Vous devez vous assurer que le lotisseur a bien obtenu l'une des 2 autorisations d'urbanisme3 suivantes pour créer le lotissement1:

ℹ️ À savoir Tous les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable6, dans les abords des monuments historiques7, dans un site classé8 ou en instance de classement font l'objet d'un permis d'aménager.

Connaître les règles du PLU​

Le PLU5 donne les précisions suivantes:

  • Règles de construction
  • Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques
  • Futurs projets d'aménagement locaux.

Le PLU est consultable auprès du service urbanisme de votre mairie et, en général, sur son site internet.

📍 Mairie

Prendre connaissance du règlement de lotissement et du cahier des charges​

S'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles du PLU5, un règlement de lotissement9 est établi. Il donne les règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions à l'intérieur du lotissement (destination des constructions10, implantation des bâtiments, matériaux et couleurs...).

Pour connaître les droits et les obligations des colotis11 entre eux, vous devez consulter le cahier des charges12 du lotissement, s'il en a été établi un. Vous trouverez des renseignements sur les charges, les servitudes privées, les obligations d'entretien extérieur, les plantations, le séchage du linge...

Tous ces documents sont consultables auprès du service urbanisme de la commune où se situe le lotissement.

📍 Mairie

Obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel​

Le certificat d'urbanisme opérationnel vous renseignera sur la faisabilité de votre projet. Il vous indiquera aussi l'état des équipements publics existants ou prévus.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR13
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre demande de certificat d'urbanisme par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre demande sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande au moyen d'un formulaire:

Demande de certificat d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu14) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

ℹ️ À savoir Le certificat d'urbanisme vous indiquera les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Textes de référence​

Services en ligne​

Voir aussi​

Qui peut m'aider ?​

  • Mairie - Pour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme
  • Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) - Pour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme à Paris
  • Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) - Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers

Questions-Réponses liées​

Footnotes​

  1. Lotissement: Opération d’aménagement créant plusieurs terrains à bâtir, encadrée par un règlement de lotissement fixant des règles spécifiques d’urbanisme ou d’architecture ↩ ↩2

  2. Terrain viabilisé: Terrain raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, de téléphone et éventuellement de gaz ↩ ↩2

  3. Autorisation d'urbanisme: Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable) ↩ ↩2

  4. Terrain constructible: Terrain apte à recevoir une ou plusieurs constructions neuves. Il est apte légalement c'est-à-dire que les constructions y sont autorisées par le PLU. Il est également apte physiquement c'est-à-dire que les réseaux sont situés à proximité immédiate et sont de dimensions adaptées, et que le sous-sol peut supporter le poids et les charges de la future construction. ↩

  5. PLU: Plan local d'urbanisme ↩ ↩2 ↩3

  6. Sites patrimoniaux remarquables: Villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public ↩

  7. Abords de monuments historiques: Immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent. Ils sont situés dans un périmètre délimité adapté aux enjeux spécifiques de chaque monument historique et de chaque territoire. En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique aux immeubles situés dans le champ de visibilité d'un monument historique à moins de 500 mètres de celui-ci. ↩

  8. Site classé ou inscrit: Site et monument naturel dont la conservation ou la préservation présente un intérêt général au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque ↩

  9. Règlement de lotissement: Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...) ↩

  10. Destination d'un immeuble: Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple: usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels). ↩

  11. Colotis: Propriétaires d'un lot dans un même lotissement ↩

  12. Cahier des charges d'un lotissement: Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...) ↩

  13. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩

  14. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩