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Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ?
Les règles de vote en assemblée générale de copropriété diffèrent selon la nature des questions mises à l'ordre du jour.
Résolution portant sur les organes de la copropriété
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur les organes de la copropriété
| Décisions | Règle de vote |
|---|---|
| Désignation ou révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical | Majorité absolue dite de l'article 25 |
| Constitution d'un syndicat secondaire | Majorité absolue dite de l'article 25 |
| Délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat de copropriétaires | Majorité absolue dite de l'article 25 |
| Toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 (majorité simple) | Majorité absolue dite de l'article 25 |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2ndvote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Résolution portant sur les documents de la copropriété
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur les documents de la copropriété
| Décisions | Règle de vote | Précision |
|---|---|---|
| Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Modification ou établissement du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes1 | Double majorité dite de l'article 26 | L'unanimité est exigée lorsqu'elle ne concerne pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (par exemple, en cas de changement de destination de l'immeuble2) |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
💡 Exemple Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes3 (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2ndvote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité. Pour que ce 2ndvote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).
Résolution portant sur les charges de copropriété
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur les charges de copropriété
| Décisions | Règle de vote | Précision |
|---|---|---|
| Modification de la répartition des charges (cas général) | Unanimité | Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité |
| Modification de la répartition des charges résultant de l'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation4 de la loge lorqu'elle appartient au syndicat de copropriétaires | Double majorité dite l'article 26 | L'unanimité est exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2ndvote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
💡 Exemple Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes3 (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2ndvote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité. Pour que ce 2ndvote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).
Résolution portant sur les travaux et les équipements
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur les travaux et les équipements
| Décisions | Règle de vote | Précision |
|---|---|---|
| Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Décision d'engager le diagnostic technique global de l'immeuble et son mode de réalisation | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Mode d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) | Majorité simple dite de l'article 24 | L'adoption de tout ou partie du projet de PPT doit être votée à la majorité absolue dite de l' article 25 |
| Décision d'augmenter le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux en l'absence de plan pluriannuel de travaux | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Décision d'équiper les places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et réalisation d'une étude portant sur l'adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, si nécessaire, travaux à réaliser à cet effet | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite à la condition qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels | Majorité simple dite de l'article 24 | La majorité absolue dite de l' article 25 est exigée si les travaux affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels |
| Autorisation donnée à 1 ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes à la condition que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Installation de compteurs d'eau froide divisionnaire | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Travaux permettant de munir l'immeuble d'un dispositif d'individualisation des frais de chauffage et présentation des devis élaborés à cet effet | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives5) | Majorité absolue dite de l'article 25 | Lorsque le projet de résolution n'a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de 3 mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité dite de l'article 24 |
| Mode de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire ou un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et la préservation de la santé et sécurité physique des occupants, incluant les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux, et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Mode de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en cas de restauration immobilière, notamment la faculté pour le syndicat de copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné | Majorité simple dite de l'article 24 | |
| Installation d'une station radioélectrique pour le déploiement du réseau radioélectrique ouvert au public ou installation ou modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes | Majorité absolue dite de l'article 25 | |
| Installation ou modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, et réalisation des installations de recharge électrique permettant le comptage individuel pour ces mêmes véhicules | Majorité absolue dite de l'article 25 |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2ndvote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Résolution portant sur la sécurité de l'immeuble
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur la sécurité de l'immeuble
| Décisions | Règle de vote |
|---|---|
| Autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes | Majorité simple dite de l'article 24 |
| Mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble | Majorité absolue dite de l'article 25 |
| Autorisation de transmettre aux services du maintien de l'ordre les images réalisés pour la protection des parties communes | Majorité absolue dite de l'article 25 |
La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2ndvote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Résolution portant sur les actes de disposition (vente...) et d'acquisition
Les règles de vote varient en fonction de la nature de la résolution soumise au vote.
Règle de vote des résolutions portant sur les actes de disposition (vente...) et d'acquisition
| Décisions | Règle de vote |
|---|---|
| Conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties, lorsque ces actes résultent d'obligation légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement des cours communes, autres servitudes ou cession de droits de mitoyenneté | Majorité absolue dite de l'article 25 |
| Acte d'acquisition immobilière et acte de disposition6 | Double majorité dite de l'article 26 |
| Aliénation4 des parties communes1 lorsque la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble2 | Unanimité (voix de tous les copropriétaires) |
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2ndvote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
💡 Exemple Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes3 (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2ndvote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité. Pour que ce 2ndvote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).
Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 24 - Majorité simple
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25 - Majorité absolue
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 26 - Double majorité ou unanimité
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 42 - Délai pour contester une décision
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 43 - Recours contre la décision
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 18 - Délai pour contester une décision
- Réponse ministérielle du 29 octobre 2019 relative aux travaux d'accessibilité des parties communes
Qui peut m'aider ?
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Pour en savoir plus
- Copropriété : les majorités de vote lors d'une assemblée générale - Information pratique (Institut national de la consommation (INC))