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Navigation: Accueil particuliers > Logement > Autorisations d'urbanisme > Quelles questions d'urbanisme se poser avant de construire une maison ?

Quelles questions d'urbanisme se poser avant de construire une maison ?

Vous allez construire une maison1. Avant de déposer votre demande de déclaration préalable de travaux (DP) ou de permis de construire (PC), vous pouvez vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain et les règles d'urbanisme de votre commune. Vous pouvez également connaître les règles de construction de votre maison, les projets prévus dans l'environnement proche de votre terrain et s'il se trouve dans une zone à risque. Enfin, vous pouvez vous informer sur le financement de votre maison et les impôts à payer. Nous vous présentons les informations à connaître.

Le terrain est-il constructible ?​

Pour savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez consulter le PLU2 de votre commune. Vous pouvez aussi faire une demande de certificat d'urbanisme.

Consultation du plan local d'urbanisme​

Pour savoir si un terrain est constructible, vous devez consulter le PLU2 de la commune où se situe votre terrain sur internet ou auprès de la mairie:

📍 Mairie

Le PLU vous indique dans quelle zone se situe votre terrain:

  • Zone U: zone urbaine constructible
  • Zone AU: zone à urbaniser à plus ou moins long terme
  • Zone A: zone agricole inconstructible
  • Zone N: zone naturelle et forestière inconstructible.

Il vous précise aussi si votre terrain est situé dans un secteur protégé3 où les règles d'urbanisme sont plus contraignantes.

Demande de certificat d'urbanisme​

Vous pouvez demander un certificat d'urbanisme à la mairie.

Le certificat vous informe sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain. Il vous renseigne sur les taxes et les participations exigibles, et sur les éventuelles limitations administratives au droit de propriété (servitudes4 d'utilité publique).

Le certificat d'urbanisme opérationnel vous indique si votre projet de construction est réalisable sur votre terrain.

Le certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme et le taux des taxes et participations d'urbanisme pendant 18 mois. Si vous déposez un permis de construire dans cette période, vous êtes assuré qu'il sera instruit selon les mêmes règles et que le taux des taxes sera identique.

Demande de certificat d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Quelles sont les règles d'urbanisme à respecter pour construire une maison ?​

Le PLU2 vous renseigne sur les règles d'urbanisme en vigueur:

  • Implantation de la construction sur le terrain
  • Hauteur de la construction
  • Surface constructible sur la parcelle
  • Aspect extérieur du bâtiment.

Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie:

📍 Mairie

Quelle autorisation d'urbanisme demander pour construire une maison ?​

Le type d'autorisation dépend de la surface de votre projet:

Maison de moins de 20 m²​

Si vous construisez une maison de moins de 20 m² de surface de plancher5 ou d' emprise au sol6, vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux (DP).

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR7
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire:

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu8) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Maison de plus de 20 m²​

Si vous construisez une maison de plus de 20 m² de surface de plancher5 ou d' emprise au sol6, vous devez déposer en mairie un permis de construire (PC).

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR7
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire:

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu8) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Faut-il prendre un architecte pour construire une maison ?​

Quand la surface de plancher5 de votre construction dépasse 150 m², vous devez recourir à un architecte.

Comment savoir si le terrain est situé dans une zone à risque ?​

Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone à risque, vous pouvez consulter l'état des risques naturels et technologiques:

Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques

Ministère chargé de l'environnement

Selon la zone où se situe votre terrain, vous êtes informés sur les risques naturels suivants:

  • Inondation
  • Feux de forêt
  • Séisme
  • Risques littoraux
  • Mouvement de terrain
  • Cyclone
  • Tempête
  • Avalanche
  • Éruption volcanique
  • Radon
  • Sécheresse
  • Retrait - gonflement des argiles.

Vous serez également informés sur les risques technologiques suivants:

  • Accident industriel
  • Accident nucléaire
  • Rupture de barrage
  • Transports de marchandises dangereuses
  • Canalisations de transport de matières dangereuses
  • Risque minier
  • Sites et sols pollués.

Doit-on respecter des règles de construction pour une maison ?​

La construction d'un bâtiment à usage d'habitation doit respecter des règles dans les domaines suivants:

  • Performance énergétique
  • Réglementation acoustique
  • Accessibilité aux personnes handicapées
  • Règles de construction parasismiques et paracycloniques.

Performance énergétique​

Les travaux de construction d'un bâtiment à usage d'habitation doivent être conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020).

Vous devez fournir une attestation de prise en compte de cette réglementation avec votre permis de construire et au moment de l'achèvement des travaux. Vous pouvez l'obtenir en ligne:

Attestations de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012

Ministère chargé de l'environnement

L'attestation est établie par un contrôleur technique, par un architecte ou un diagnostiqueur agréé.

La réglementation acoustique​

Pour des bâtiments d'habitation neufs ou des maisons individuelles accolées ou superposées à un autre local, vous devez fournir une attestation acoustique.

Elle atteste du respect de la réglementation acoustique.

Elle est établie par un architecte, le maître d’œuvre, un contrôleur technique ayant un agrément, un bureau d'études ou un ingénieur-conseil en acoustique.

Accessibilité aux personnes en situation de handicap​

Les maisons destinées à être louées, mises à disposition ou vendues doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles quel que soit le handicap.

L'obligation d'accessibilité concerne le cheminement extérieur, le logement et le stationnement automobile.

📌 À noter Si vous construisez une maison pour y habiter, vous n'êtes pas obligé de respecter la réglementation sur l'accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Règles de construction parasismiques et paracycloniques​

Dans les zones exposées à un risque sismique ou cyclonique, un contrôleur technique atteste que les règles de construction parasismiques et paracycloniques sont respectées.

Pour savoir si vous êtes dans l'une de ces zones, une base de données est à votre disposition:

Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques

Ministère chargé de l'environnement

Peut-on connaitre l'environnement et les projets de construction autour du terrain ?​

Vous pouvez vérifier l'environnement actuel et futur de votre terrain. Sa proximité avec des infrastructures et bâtiments alentours pourrait vous gêner dans votre quotidien (aéroports, autoroutes, écoles...).

Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie.

📍 Mairie

Comment financer la construction d'une maison ?​

Vous pouvez financer la construction de votre maison à l'aide d'un apport personnel et/ou, sous conditions, faire appel à différents crédits immobiliers.

Pour avoir la meilleure proposition, vous pouvez obtenir une offre de prêt auprès de plusieurs banques ou faire appel à un courtier en prêt immobilier.

Y a-t-il des impôts à payer pour construire une maison ?​

Pour la construction d'une maison, vous pouvez connaitre les taxe et redevance à payer ainsi que leur montant.

Taxe et redevance à payer​

L'arrêté d'autorisation de construire vous informe du montant des contributions éventuelles que vous devez payer. Elles peuvent être les suivantes:

📌 À noter Le raccordement à l'égout de constructions nouvelles ou existantes génère le paiement de la participation pour le financement de l'assainissement collectif (Pfac9 ou Pac).

Connaître les montants et payer​

Vous devez vous adresser à votre centre des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Textes de référence​

Services en ligne​

Voir aussi​

Qui peut m'aider ?​

  • Mairie - Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de DP ou de PC
  • Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) - Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de DP ou de PC à Paris
  • Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) - Pour des renseignements sur les taxes et redevances

Pour en savoir plus​

Questions-Réponses liées​

Footnotes​

  1. Maison individuelle: Immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation comportant deux logements au plus destinés au même maître d'ouvrage. ↩

  2. PLU: Plan local d'urbanisme ↩ ↩2 ↩3

  3. Secteurs protégés: Sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, cœur des parcs nationaux ou futur parc national ↩

  4. Servitude administrative: Contrainte imposée à une propriété privée dans l'intérêt général ↩

  5. Surface de plancher d'une construction: Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites. ↩ ↩2 ↩3

  6. Emprise au sol d'une construction: Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple: marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ↩ ↩2

  7. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩ ↩2

  8. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩ ↩2

  9. Pfac: Participation pour le financement de l'assainissement collectif ↩