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Navigation: Accueil particuliers > Logement > Autorisations d'urbanisme > Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Non, une division en plusieurs lots (parts d'un ensemble divisé) ne nécessite pas d'autorisation. Cependant, dans certains cas, vous avez besoin d'une autorisation d'urbanisme pour diviser une construction (maison, local commercial, appartement, grange) en plusieurs lots (appartement, local commercial). Vous pouvez également être amené à demander l'autorisation de la copropriété. Enfin, une division peut avoir une incidence sur vos impôts.

Quelle autorisation d'urbanisme pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?​

En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensé de formalité d'urbanisme.

Cependant, certains travaux pour réaliser une division sont soumis à déclaration préalable de travaux (DP) ou à permis de construire (PC).

Il peut s'agir d'une division:

  • Soit avec des aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) et/ou extérieurs (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...),
  • Soit avec changement de destination (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs

⚠️ Attention Le PLU1 de la commune peut conditionner la création de plusieurs lots à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.

Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu2 pour Paris:

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs​

En réalisant une division, des éléments protégés peuvent être modifiés ou supprimés. Cette protection peut venir des documents suivants:

  • PSMV3
  • PLU1 de la commune
  • Délibération du conseil municipal à défaut de PLU1

Dans ce cas, vos travaux sont soumis à DP.

Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l' UDAP4, le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu2 pour Paris.

📍 Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP)

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Cas général​

Une division est dispensée d'autorisation d'urbanisme à 2 conditions:

  • Réalisation d'aménagements intérieurs uniquement
  • Pas de modification ou de suppression d'un élément protégé par le PSMV5 , le PLU1 ou, à défaut de PLU1 , une délibération du conseil municipal
Élément protégé par un PSMV​

Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément d'architecture et de décoration qu'un PSMV5 (en vigueur ou en phase de mise à l'étude) protège. Par exemple, il peut s'agir d'une boiserie, d'une cheminée, d'une ferronnerie, d'une statue, d'une charpente ou encore d'une pièce voûtée. Il peut aussi s'agir de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur.

Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu2 pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

Cas général​

Le dossier doit être déposé en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR6
  • En main propre

📍 Mairie

Sur internet​

Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

Maison individuelle​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Autre construction​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

À Paris​

Le dossier doit être déposé au Basu2 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Élément protégé par le PLU ou la carte communale​

Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le PLU1 ou la carte communale de votre commune protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu2 pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

Cas général​

Le dossier doit être déposé en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR6
  • En main propre

📍 Mairie

Sur internet​

Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

Maison individuelle​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Autre construction​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

À Paris​

Le dossier doit être déposé au Basu2 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Élément protégé par une délibération du conseil municipal​

Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu'une délibération du conseil municipal protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.

Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu2 pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

Cas général​

Le dossier doit être déposé en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR6
  • En main propre

📍 Mairie

Sur internet​

Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

Maison individuelle​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Autre construction​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

À Paris​

Le dossier doit être déposé au Basu2 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Avec changement de destination​

En divisant un bien immobilier, la destination de l'intégralité ou d'une partie seulement du bien peut être modifiée. Par exemple, une habitation peut être transformée en plusieurs locaux commerciaux, une grange agricole ou une église en une ou plusieurs habitations.

Changement de destination sans modification des structures porteuses ou de la façade​

Des modifications intérieures accompagnées d'un changement de destination total ou partiel est soumis à déclaration préalable de travaux.

Cas général​

Le dossier doit être déposé en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR6
  • En main propre

📍 Mairie

Sur internet​

Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

Maison individuelle​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Autre construction​

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

À Paris​

Le dossier doit être déposé au Basu2 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Changement de destination avec modification des structures porteuses et/ou de la façade​

Un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire.

La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d'un mur porteur, d'une dalle ou d'une poutre par exemple.

La modification de la façade peut consister en l'installation, la modification ou la suppression d'une porte d'entrée ou de garage, d'une fenêtre ou d'un escalier extérieur.

Cas général​

Le dossier doit être déposé en mairie:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR6
  • En main propre

📍 Mairie

Sur internet​

Le dossier de demande de PC peut être rempli sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

Maison individuelle​

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Autre construction​

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Le dossier doit être déposé au Basu2 uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

ℹ️ À savoir Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité et que la capacité de ces réseaux est insuffisante.

Faut-il l'autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?​

Dans une copropriété existante, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire pour effectuer une division en plusieurs lots.

Si les travaux permettant de réaliser la division ont un impact sur les parties communes (par exemple mur porteur, dalle, colonne d'évacuation des eaux usées) ou l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), une autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires doit être demandée.

Pour cela, il faut adresser au syndic une lettre en RAR6 en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Ce point sera voté à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble).

📌 À noter Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.

Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.

Quel impact peut avoir la division d'un bâtiment sur les impôts et la participation pour le financement de l'assainissement collectif ?​

Impôts locaux​

Le fait de diviser un bâtiment ou un appartement en plusieurs lots peut avoir un impact sur les impôts locaux. Pour plus de renseignements, il faut contacter le centre départemental des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC ou PAC)​

Une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La Pfac7 est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement. Chaque commune décide de l'instaurer ou non.

Pour plus de renseignements, il faut contacter la mairie.

📍 Mairie

Textes de référence​

Services en ligne​

Voir aussi​

Qui peut m'aider ?​

  • Mairie - Pour des renseignements en urbanisme ou sur un dossier
  • Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP) - Pour des renseignements sur des éléments protégés
  • Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) - Pour des conseils gratuits en urbanisme
  • Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) - Pour des renseignements sur les impôts fonciers

Pour en savoir plus​

Questions-Réponses liées​

Footnotes​

  1. PLU: Plan local d'urbanisme ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  2. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10

  3. Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV): Document d'urbanisme ayant pour objectif de protéger des secteurs qui doivent être conservés, restaurés et mis en valeur car ils présentent un intérêt patrimonial (architectural, urbain et paysager) reconnu par l'État. ↩

  4. UDAP: Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine ↩

  5. PSMV: Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ↩ ↩2

  6. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  7. Pfac: Participation pour le financement de l'assainissement collectif ↩