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Peut-on reconstruire un bâtiment après sa destruction ou sa démolition ?

Vous pouvez reconstruire un bâtiment après sa destruction à la suite d’un sinistre1 ou après une démolition, même volontaire. Sous certaines conditions, vous pouvez le reconstruire à l’identique2 même sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devez cependant suivre ces règles si vous ne remplissez pas toutes les conditions autorisant la reconstruction à l’identique ou si vous souhaitez reconstruire un bâtiment différent. Nous vous présentons la démarche par étapes.

À l’identique​

Vérifier les conditions permettant de reconstruire un bâtiment à l’identique​

Lorsque vous reconstruisez votre bâtiment strictement à l’identique2, il est tout de même possible de réaliser des aménagements extérieurs mineurs et de réaménager vos espaces intérieurs. Vous pouvez par exemple créer une fenêtre à condition de ne pas ajouter de surface supplémentaire et de ne pas modifier le volume de votre bâtiment.

Les conditions à respecter pour une reconstruction à l’identique sont les suivantes:

Respecter les règles d’urbanisme pour reconstruire à l’identique​

Votre reconstruction à l’identique est soumise à des règles d’urbanisme. Elles peuvent être différentes de celles qui s’appliquaient lors de la construction originelle. Vous pouvez obtenir cette information en contactant le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu3 pour Paris.

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle​

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique selon les règles d’urbanisme en vigueur.

Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle​

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’ autorisation4, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.

Cependant, votre reconstruction peut être refusée si le PLU5, la carte communale6 ou le PPRNP7 contiennent des dispositions spéciales qui s’y opposent. Par exemple, elles peuvent rendre une zone inconstructible en raison d’une protection spéciale du lieu tel qu’un espace situé dans la bande littorale des 100 m. Un zone peut aussi être rendue inconstructible pour des raisons de sécurité telles que des catastrophes naturelles susceptibles de se reproduire. Elles peuvent également porter sur les caractéristiques du bâtiment à reconstruire (destination, implantation, hauteur ou aspect). Elles permettent ainsi de rendre le bâtiment plus conforme aux règles générales de la zone.

Vérifier la légalité de la construction du bâtiment démoli ou détruit​

Vous devez vérifier et prouver que la construction de votre bâtiment a été autorisée par une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). Vous pouvez l’obtenir auprès du service de l’urbanisme de la mairie ou du Basu3 pour Paris.

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Sinon, vous devez prouver par tout moyen que la construction de votre bâtiment date d’avant le 15 juin 1943, qui est la date à laquelle le droit de construire a été soumis à autorisation. Vous pouvez par exemple obtenir cette information sur votre acte de propriété. Si vous ne l’avez pas, vous pouvez l’obtenir auprès du service de la publicité foncière.

📍 Service de la publicité foncière et de l'enregistrement

En effet, votre possibilité de reconstruction à l’identique varie si le bâtiment détruit ou démoli a été construit légalement ou non.

Bâtiment détruit ou démoli construit légalement​

Vous pouvez reconstruire à l’identique uniquement un bâtiment construit dans la légalité.

Vous pouvez donc reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’ autorisation4, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.

Bâtiment détruit ou démoli construit illégalement​

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique seulement si les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle du bâtiment. Sinon, vous devez respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’ autorisation4.

Délai pour reconstruire à l’identique​

Un délai pour reconstruire à l’identique peut vous être imposé selon que les règles d’urbanisme ont changé ou non depuis la construction originelle:

Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle​

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans délai particulier.

Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle​

En principe, votre bâtiment doit être reconstruit à l’identique dans les 10 ans après sa destruction ou sa démolition.

Cependant, le PLU8 peut prévoir un délai de reconstruction après démolition ou destruction inférieur à 10 ans.

Pour connaître ce délai, vous devez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie ou le Basu3 pour Paris.

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Demander une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) avant la reconstruction à l’identique du bâtiment​

Même si vous reconstruisez à l’identique un bâtiment, vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie, ou au Basu3 pour Paris.

Le type d'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet:

Bâtiment jusqu’à 20 m²​

Si vous construisez un bâtiment jusqu’à 20 m² de surface de plancher9 ou d’ emprise au sol10, vous devez déposer en mairie une DP.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR11
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire:

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu3) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Bâtiment de plus de 20 m²​

Si vous construisez un bâtiment de plus de 20 m² de surface de plancher9 ou d' emprise au sol10, vous devez déposer en mairie une demande de PC.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR11
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire de PC varie selon que le projet porte sur une maison individuelle ou un autre type de bâtiment:

Maison individuelle​

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire:

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Autre type de bâtiment​

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire:

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu3) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Recevoir la décision de la mairie sur une demande de reconstruction à l’identique​

La décision prend la forme d' un arrêté12 signé par le maire. Il y a plusieurs cas possibles:

  • Autorisation ou absence de réponse
  • Autorisation avec prescriptions13
  • Refus motivé par une disposition spéciale du PLU5 , de la carte communale6 ou du PPRNP7 .

Payer les taxes et impôts d’une reconstruction à l’identique d’un bâtiment​

La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, sur un même terrain est exonérée de la taxe d'aménagement et de la taxe d'archéologie préventive.

Si vous faites des modifications intérieures ou extérieures mineures, il peut y avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Reconstruction différente​

Vérifier les conditions permettant une reconstruction différente d’un bâtiment​

Vous pouvez reconstruire un bâtiment différent de celui qui a été démoli ou détruit. C’est le cas, par exemple, si vous modifiez sa destination, son implantation, sa surface ou son volume.

Vous devez alors respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Pour connaître ces règles, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu3 pour Paris.

📍 Mairie

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Demander une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) avant la reconstruction d’un bâtiment différent​

Vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie.

Le type d'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet:

Bâtiment jusqu’à 20 m²​

Si vous construisez un bâtiment jusqu’à 20 m² de surface de plancher9 ou d’ emprise au sol10, vous devez déposer en mairie une DP.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR11
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire:

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu3) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Bâtiment de plus de 20 m²​

Si vous construisez un bâtiment de plus de 20 m² de surface de plancher9 ou d' emprise au sol10, vous devez déposer en mairie une demande de PC.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé:

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
  • Par lettre RAR11
  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

📍 Mairie

Cas général​

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

📍 Mairie

Sur internet​

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire​

Le formulaire de PC varie selon que le projet porte sur une maison individuelle ou un autre type de bâtiment:

Maison individuelle​

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire:

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Autre type de bâtiment​

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire:

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris​

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu3) uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Recevoir la décision de la mairie sur une demande de reconstruction d’un bâtiment différent​

La décision prend la forme d' un arrêté12 signé par le maire. Il y a plusieurs cas possibles:

  • Autorisation ou absence de réponse
  • Autorisation avec prescriptions13
  • Refus
  • Sursis à statuer14 .

Payer les taxes et impôts de la reconstruction d’un bâtiment différent​

La reconstruction d’un bâtiment différent de celui qui a été détruit ou démoli engendre le paiement d'une taxe d'aménagement et d'une taxe d'archéologie préventive.

Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement:

Simulateur de taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive)

Ministère chargé des finances

Ce simulateur permet de calculer à titre indicatif les montants des taxes d'urbanisme suivantes: Taxe d’aménagement et Taxe d’archéologie préventive.

Elle peut aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

📍 Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Textes de référence​

Services en ligne​

Voir aussi​

Qui peut m'aider ?​

  • Mairie - Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de déclaration préalable ou de permis de construire
  • Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) - Pour des renseignements sur le plan local d’urbanisme ou sur votre dossier de déclaration préalable ou de permis de construire à Paris
  • Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) - Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers
  • Service de la publicité foncière et de l'enregistrement - Pour des renseignements sur la date de construction de votre bâtiment

Questions-Réponses liées​

Footnotes​

  1. Sinistre: Dommage ou perte causé à une chose ou une personne assurée ↩

  2. Reconstruction à l’identique: Reconstruction stricte de l'immeuble détruit selon les mêmes destination, implantation, surface et volume ↩ ↩2

  3. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9

  4. Autorisation d'urbanisme: Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable) ↩ ↩2 ↩3

  5. Plan local d'urbanisme (PLU): Document communal d'urbanisme qui détermine les conditions d'aménagement et d'utilisation des sols. Il définit, pour chaque terrain, les règles d'urbanisme applicables ↩ ↩2

  6. Carte communale: Document d’urbanisme simple pour les petites communes n’ayant pas de règlementation locale d’urbanisme, permettant de délimiter des secteurs où les constructions peuvent être autorisées ↩ ↩2

  7. PPRNP: Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles ↩ ↩2

  8. PLU: Plan local d'urbanisme ↩

  9. Surface de plancher d'une construction: Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  10. Emprise au sol d'une construction: Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple: marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  11. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  12. Arrêté: Décision écrite d'une autorité administrative ↩ ↩2

  13. Prescription: Ordre ou indication précise et formelle énumérant ce qu'il faut faire ↩ ↩2

  14. Sursis à statuer (urbanisme): Mesure qui permet à l’autorité compétente de différer dans le temps sa décision sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager) ↩