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Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?

Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire. Mais les conditions pour le faire sont différentes selon qu'il s'agit d'un logement loué avec un bail d’habitation vide (soit logement vide), ou d’un logement loué avec un bail d’habitation meublé ou un bail mobilité (soit logement meublé):

Logement vide

1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.

ℹ️ À savoir Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption¹, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).

2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire:

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
• Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie² à son départ du logement.
• L’engagement de la caution³ du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

3. Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place:

Congé pour habiter

Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique⁴ par le nouveau propriétaire:

Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique⁴.

Le bail prend fin plus de 2 ans après

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.

Congé pour vendre

Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique⁴ par le nouveau propriétaire:

Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1^rereconduction tacite du bail ou à la fin du 1^errenouvellement du bail.

Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1^ermars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1^rereconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.

ℹ️ À savoir Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune ou de l' EPCI⁵ du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

Le bail prend fin plus de 3 ans après

Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.

ℹ️ À savoir Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l' EPCI⁵ ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

Logement meublé

Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.

Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué avec un bail d'habitation ou avec un bail mobilité:

Bail d'habitation meublé

Le propriétaire peut vendre le logement ou le céder gratuitement, alors que le bail d’habitation meublé est en cours.

ℹ️ À savoir Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption¹, sauf dans certaines situations (exemple: mise en vente de l'immeuble).

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire:

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
• Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie, si la location prend fin.
• L’engagement de la caution demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

Bail mobilité

Le propriétaire peut vendre le logement, ou le céder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.

Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire:

• Son nom ou dénomination
• Son domicile ou siège social
• Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)

Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.

Textes de référence

• Code civil : article 1743
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3 - Logement vide et meublé : le nouveau propriétaire doit informer le locataire
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15 - Logement vide : délais pour le congé pour vendre ou habiter du nouveau propriétaire
• Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire - Logement vide (congé pour habiter : 2-1, congé pour vendre : 2-2)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13 - Bail mobilité

Qui peut m'aider ?

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Questions-Réponses liées

• Peut-on mettre en location un logement dans une zone d'habitat dégradé ou indigne ?
• Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Footnotes

1. Droit de préemption: Droit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre ↩ ↩²

2. Dépôt de garantie (location immobilière): Somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu'il quitte le logement, après qu'il a rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations... ↩

3. Caution locative: Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas ↩

4. Acte authentique: Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire ↩ ↩² ↩³

5. EPCI: Établissement public de coopération intercommunale ↩ ↩²