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Peut-on transformer un logement en local professionnel ?

Pouvez-vous transformer votre logement en local professionnel? Oui, à condition d'obtenir les autorisations nécessaires auprès de la mairie et de l'assemblée générale de votre copropriété (ainsi que de votre propriétaire si vous êtes locataire). Vous devrez ensuite déclarer cette transformation aux impôts. Nous vous expliquons la marche à suivre.

Si vous êtes locataire, obtenir l'autorisation de transformer votre logement en local professionnel auprès de votre propriétaire

En tant que locataire, vous ne pouvez pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. Vous devez donc lui demander par lettre RAR¹ son autorisation écrite de transformer votre logement en local professionnel.

Sans cette autorisation, votre propriétaire peut vous demander de remettre les lieux en l'état initial. Il peut aussi conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que vous puissiez réclamer une indemnisation des frais engagés.

Si vous êtes propriétaire, obtenir l'autorisation de transformer votre logement en local professionnel auprès de la copropriété

Si vous souhaitez modifier l'affectation de votre logement se trouvant dans une copropriété, vous devez vérifier dans votre règlement de copropriété que la transformation envisagée ne porte pas atteinte à la destination² de l'immeuble (habitation exclusivement, professions autorisées...).

Vous devez ensuite obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de votre copropriété. Vous devez demander au syndic par lettre RAR¹ de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette décision sera prise à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).

Obtenir l'autorisation d'urbanisme (changement de destination) de la mairie (ou du BASU pour Paris)

Un immeuble est construit pour une destination² précise, définie dans le permis de construire. Le changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment.

Lorsque vous transformez votre logement en local professionnel, il change de destination et de sous-destination. Il n'est plus à destination d'habitation, et plus précisément de sous-destination de logement. Selon votre activité, les nouvelles destinations et sous-destinations sont:

• Commerce et activités de service: artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques
• Équipements d'intérêt collectif et services publics: locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte, autres équipements recevant du public
• Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire: industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente sur internet

Pour transformer votre logement en local professionnel, vous devez demander une autorisation d'urbanisme à la mairie. Le type d'autorisation varie selon l'ampleur de la transformation:

Changement de destination

Si votre changement de destination ne comporte pas de modification de la structure porteuse ou de la façade de votre construction, vous devez faire une déclaration préalable de travaux (DP).

Le moyen d'effectuer vos démarches pour remplir la DP diffère selon que vous êtes en province ou à Paris.

Cas général

Vous devez déposer votre dossier de DP en mairie:

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)

• Par lettre RAR¹

• En main propre

📍 Mairie

Sur internet

Vous pouvez remplir votre dossier de DP sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire

Vous devez utiliser le formulaire suivant:

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

À Paris

Vous devez déposer votre dossier de DP au Basu³ uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Changement de destination ou de sous-destination avec modification de la façade

Vous devez demander un permis de construire.

Le moyen d'effectuer vos démarches pour remplir votre permis de construire diffère selon que vous êtes en province ou à Paris.

Cas général

Vous devez déposer votre dossier de permis de construire en mairie:

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)

• Par lettre RAR¹

• En main propre

📍 Mairie

Sur internet

Vous pouvez remplir votre dossier de permis de construire sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire

Vous devez utiliser le formulaire suivant:

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris

Vous devez déposer votre dossier de permis de construire au Basu³ uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Changement de destination ou de sous-destination avec modification de la structure porteuse (murs porteurs, poteaux, poutres et linteaux permettant de supporter la charpente et les planchers)

Vous devez demander un permis de construire.

Le moyen d'effectuer vos démarches pour remplir votre permis de construire diffère selon que vous êtes en province ou à Paris.

Cas général

Vous devez déposer votre dossier de permis de construire en mairie:

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)

• Par lettre RAR¹

• En main propre

📍 Mairie

Sur internet

Vous pouvez remplir votre dossier de permis de construire sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire

Vous devez utiliser le formulaire suivant:

Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Ministère chargé de l'urbanisme

Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable

Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires

À Paris

Vous devez déposer votre dossier de permis de construire au Basu³ uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Obtenir l'autorisation de changement d'usage de la mairie ou de la préfecture

Tout d'abord, vous devez vérifier si vous avez besoin d'une autorisation de changement d'usage. Si c'est le cas, vous devez demander votre autorisation à la mairie ou à la préfecture.

Vérifier si vous avez besoin d'une autorisation de changement d'usage

Le changement d'usage consiste à transformer un local à usage d'habitation en un local professionnel ou commercial.

Vous êtes soumis à autorisation de changement d'usage si votre logement est situé dans une commune répondant aux critères suivants:

• Communes de plus de 200 000 habitants
• Communes des Hauts-de-Seine (92)
• Communes de la Seine-Saint-Denis (93)
• Communes du Val-de-Marne (94).

Cette autorisation peut être rendue obligatoire dans d'autres communes par décision du conseil municipal ou de la communauté de communes. Pour le savoir, vous devez contacter votre mairie:

📍 Mairie

L'autorisation de changement d'usage concerne toutes les catégories de logements et leurs annexes. Ainsi les logements-foyers, les loges de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial et les locaux meublés y sont soumis.

Vous n'avez pas besoin d'autorisation de changement d'usage si vous habitez à titre de résidence principale⁴ dans le local où vous exercez votre activité professionnelle ou commerciale. Vous ne devez pas reçevoir de clientèle ou de marchandises.

ℹ️ À savoir Si vous avez déposé une demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), elle vaut demande de changement d'usage.

Demander l'autorisation

Pour effectuer votre demande d'autorisation de changement d'usage, vous devez retirer un formulaire auprès de la mairie de la commune dans laquelle est situé l'immeuble concerné:

📍 Mairie

À Paris:

📍 Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée, après avis du maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d'arrondissement, par le préfet du département dans lequel est situé l'immeuble).

Le changement d'usage est autorisé sous certaines **** conditions fixées par le conseil municipal, par délibération de la communauté de communes ou par arrêté du préfet de département.

Compenser le changement d'usage

Pour assurer le maintien d'un nombre suffisant de logements sur la commune, une compensation peut être exigée.

Elle consiste à transformer en habitation un local ayant un autre usage. Elle permet de compenser la perte du logement pour lequel vous demandez un changement d'usage.

Changement d'usage sans compensation

L'autorisation vous est accordée à titre personnel et provisoire. Elle prend fin définitivement en même temps que votre activité professionnelle. Elle ne peut pas être transmise à une personne exerçant la même activité ou à un acquéreur du local concerné.

Changement d'usage avec compensation

L'autorisation est attachée au local et non à la personne. Elle est définitive. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

Déclarer l'achèvement de la transformation de votre logement en local professionnel à la mairie

Lorsque vous avez terminé la transformation de votre logement en local professionnel, vous devez déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité de vos travaux (DAACT).

Le mode de transmission de votre DAACT diffère selon que vous êtes en province ou à Paris.

Cas général

Vous devez déposer votre dossier de DAACT en mairie:

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)

• Par lettre RAR¹

• En main propre

📍 Mairie

Sur internet

Vous pouvez remplir votre dossier de demande de DAACT sur internet:

Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

Ministère chargé de l'urbanisme

Formulaire

Vous pouvez remplir votre demande de DAACT au moyen d'un formulaire:

Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

Ministère chargé de l'urbanisme

Permet de déclarer l'achèvement de ses travaux ainsi que leur conformité par rapport à l'autorisation accordée.

À Paris

Vous devez déposer votre dossier de DAACT au Basu³ uniquement par voie dématérialisée:

Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Ville de Paris

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris: préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Déclarer la transformation de votre logement en local professionnel aux impôts

Vous devez déclarer la transformation de votre logement en local professionnel au service des impôts du lieu de situation du bien.

Vous devez le faire dans les 90 jours calendaires⁵ à compter de l'achèvement de la transformation.

Cette déclaration permet de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.

Vous devez faire votre déclaration à l'aide du formulaire suivant:

Changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties (déclaration n° 6704)

Ministère chargé des finances

Textes de référence

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7 - Autorisation écrite du propriétaire
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 8 - Destination de l'immeuble en copropriété
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25 - Autorisation de la copropriété : majorité de vote
• Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29 - Destinations et sous-destinations
• Code de l'urbanisme : article R*421-17 - Travaux soumis à déclaration préalable de travaux
• Code de l'urbanisme : articles R421-14 et R421-16 - Travaux soumis à permis de construire
• Code de la construction et de l'habitation : articles L631-7 à L631-9 - Changement d'usage
• Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage à Paris
• Code de l'urbanisme : articles L462-1 et L462-2 - Déclaration attestant l'achèvement et la conformité (DAACT)
• Code général des impôts : article 1406 - Déclaration du changement d'affectation aux impôts

Services en ligne

• Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme - Téléservice
• Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique - Téléservice
• Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes) - Formulaire (Cerfa 13409*15)
• Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable - Notice
• Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher - Notice
  • Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique - Formulaire
  • Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet - Formulaire
  • Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires - Formulaire
• Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire - Formulaire (Cerfa 16702*01)
• Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable - Notice
• Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher - Notice
• Changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties (déclaration n° 6704) - Formulaire (Cerfa 10517)

Voir aussi

• Construire ou modifier un bâtiment professionnel, commercial ou agricole
• Établissement recevant du public (ERP) : procédures d'autorisation de travaux

Qui peut m'aider ?

• Mairie
• Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) - À Paris
• Centre des impôts fonciers et cadastre

Questions-Réponses liées

• Qu'est-ce que le changement de destination d'un bâtiment ?
• Quels sont les travaux à déclarer aux impôts ?
• Peut-on changer l'affectation d'un lot de copropriété ?
• Comment est calculée la valeur locative d'un local professionnel ?

Footnotes

1. RAR: Recommandé avec avis de réception ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

2. Destination d'un immeuble: Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple: usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels). ↩ ↩²

3. Basu: Bureau accueil et service à l'usager ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. Résidence principale: Logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ↩

5. Jour calendaire: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1^erjanvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés ↩